“现在的(de)房(fáng)地产很(hěn)难再出现像过(guò)去十年的(de)系统性(xìng)行情。”思(sī)睿集团合(hé)伙人(rén)、首席经济学家洪灏(hào)向《红周刊》表示，房地产行业分化(huà)的愈(yù)加明显，让机构和投资者的关注度从板块向单(dān)个标(biāo)的转(zhuǎn)移(yí)。上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬向《红周刊(kān)》指出，从行业来看，无论(lùn)是业绩，还是估值，房地产都(dōu)已经双杀到了最底部，而且是反复地(dì)杀到了底部，再往下的空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么如何(hé)寻(xún)找房地(dì)产个股的(de)阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中(zhōng)进行选择，需要非常小心，避免选了半天，标的公司(sī)出现爆雷(léi)的情况。除此之外，洪(hóng)灏指出，需要满足(zú)以下(xià)三个基(jī)准：有(yǒu)大的国资背景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前(qián)没(méi)有踩过红(hóng)线的(de)。

　　他还表示，如果(guǒ)关注一下(xià)今年(nián)房地产(chǎn)的(de)开发资金(jīn)来(lái)源，可以发现，其实银行的信(xìn)贷(dài)倾向是不太愿意给房企(qǐ)贷款(kuǎn)的(de)，房企的主(zhǔ)要资金来源来自新盘的销售。但今年新(xīn)房(fáng)的销售(shòu)情况相较一(yī)般。再关注一下，哪(nǎ)些房企能从银行拿到(dào)钱(qián)，其实主(zhǔ)要还是那(nà)些(xiē)有国企背景的房企，民营房企相对比较困难，所(suǒ)以整(zhěng)个行业出现了一个很(hěn)明显的分化，无(wú)论是在(zài)销售，还是(shì)融资(zī)等各个方(fāng)面都非常明显。现(xiàn)在有国资背(bèi)景的房企在(zài)资(zī)本市场表现相对(duì)较好，但(dàn)没有国资背(bèi)景的民营房企股价大多表现(xiàn)很一(yī)般。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表示(shì)，在房地(dì)产行业内，我们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后(hòu)的赢家”。而具(jù)体(tǐ)到如何挖掘，我们(men)会(huì)特(tè)别重视企业的成本优势(shì)，更具体一点，就是它的净借贷水平（净负债率(lǜ)）是不是行(xíng)业(yè)内的最低水(shuǐ)平；利润率(lǜ)是不是行业内最(zuì)高(gāo)的；融(róng)资成本是否是行业内最低的；建安成(chéng)本(běn)是否也是业内最低的；这些都是我们看重的一家房企的综合成本。

　　需(xū)要注意的(de)是，能够同时满(mǎn)足上述条件的房企并不多。即便是在国央(yāng)企中，仍有部分房企出现了“三道(dào)红线”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股(gǔ)为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆(lù)家嘴、格力地产、西(xī)藏城投、中(zhōng)交(jiāo)地产、中国武(wǔ)夷(yí)等国央企“三道(dào)红线”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建发(fā)展、京(jīng)投发展、光明地产、云(yún)南(nán)城(chéng)投、首开(kāi)股(gǔ)份、珠江股份、城投控股等国央企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企(大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企qǐ)

　　需(xū)警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳(wěn)健特色的国央企房企(qǐ)，其(qí)财务指标称得上完全健康的仍(réng)是少数。而(ér)更加值得注意的是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚(shèn)至地方国(guó)企开始(shǐ)大举扩张。而(ér)这无疑又进一(yī)步(bù)考验着国央企(qǐ)的资金链情况。

　　对房企而言(yán)，扩(kuò)张(zhāng)速度(dù)的张弛有度(dù)尤为重要(yào)，节奏把握准确(què)，有助于(yú)房企储备(bèi)优质(zhì)“弹(dàn)药”；但过(guò)于乐(lè)观的(de)预判未来(lái)市场，以(yǐ)及过于(yú)激进的扩张(zhāng)拿地(dì)节奏也有可能让(ràng)房企(qǐ)重蹈此前的(de)高杠杆(gān)覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配(pèi)置的一家房(fáng)企进行举(jǔ)例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连续4年的净借贷(dài)比例都维持在33％左右，完(wán)全没有(yǒu)增(zēng)加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会来了，其开始在一(yī)线(xiàn)城市进行大举拿地，净负债率也由此(cǐ)前的33％左右水准提(tí)高到45％左右(yòu)，涨(zhǎng)了接近(jìn)三分之(zhī)一。与此(cǐ)同时(shí)，该(gāi)房企新购(gòu)入地块也实现了快(kuài)速(sù)的(de)开(kāi)盘(pán)利用(yòng)率，预计今年会(huì)有更多的楼盘(pán)入(rù)市。像(xiàng)这(zhè)类企(qǐ)业就符合(hé)“最后的赢家(jiā)”的(de)特点。一方面，在于它本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线城(chéng)市，另外一半也主要(yào)集中在强二线(xiàn)和二线城市；另一方面，它的扩张是(shì)有节制地(dì)扩(kuò)张。

　　陈昊扬同(tóng)样(yàng)提(tí)醒道，与之相反(fǎn)，有些房(fáng)企的(de)扩张速度让人感(gǎn)觉又(yòu)回到(dào)了2016年、2017年，或者说看(kàn)到了2016年～2020年(nián)期(qī)间扩张(zhāng)的民营企业的(de)影子。虽然(rán)说，见到机会时(shí)要出手，但出手的章(zhāng)法仍要小(xiǎo)心，如果负债率扩张得太快，但未来的(de)两年市(shì)场没有想象(xiàng)得那(nà)么好，可能会(huì)重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如(rú)何来衡量一(yī)家房企的扩张速度是否(fǒu)激(jī)进？陈昊(hào)扬向《红(hóng)周刊》表示，主要还是看(kàn)房企的(de)净负债率水平，在(zài)我看来(lái)，这个比例如(rú)果超过60％，就是(shì)扩张得过于快(kuài)速了(le)。

　　不(bù)难看出，这一(yī)标准要(yào)比(bǐ)“三道红线”对(duì)房企(qǐ)的(de)净负债率要(yào)求(qiú)不得高(gāo)于100％要(yào)更加严格。陈(chén)昊扬解释，当前房地产行业的复苏速度并没有那么(me)快，所以要(yào)规避公司净负(fù)债(zhài)率提高到(dào)一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企(qǐ)梳理发现，中交地产、中(zhōng)国金茂(mào)、华发股份(fèn)、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保利发展(zhǎn)等房(fáng)企(qǐ)2022年净负债率都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负债率持续居高不下(xià)，在2020年至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比的(de)是，华(huá)润置地、中国海外发展、万(wàn)科A、滨江集(jí)团、招商(shāng)蛇口、龙(lóng)湖(hú)集团(tuán)等(děng)房企在践行较积极的拿地(dì)策(cè)略(lüè)的同(tóng)时，也较好地(dì)控制了公(gōng)司的扩张速度与(yǔ)净(jìng)负债(zhài)率水平（见附(fù)表）。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)等个(gè)别民营房(fáng)企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬(yáng)指出，实(shí)际上(shàng)，他们是以(yǐ)同(tóng)一筛选标准来看国央企与民营房企，但(dàn)在(zài)各(gè)维(wéi)度(dù)的实际表现(xiàn)上，国央企确实会更胜一筹(chóu)。如国(guó)央企的融资(zī)成本更(gèng)低，融资(zī)渠道也更顺(shùn)畅，能够做到想融就融，这样，国央企(qǐ)自然而然就具(jù)有天(tiān)然(rán)优势(shì)。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机构更(gèng)加看好国央企，但这也(yě)并(bìng)不意味着，民营(yíng)企业中就没有“黑马”的(de)存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营(yíng)房企同样(yàng)受到机构的青睐。比如，根据2023年一(yī)季报(bào)，滨(bīn)江集团的十(shí)大流通股东中新进了“中国工商银行股份(fèn)有限公(gōng)司－景顺长城中国回报灵活配置混合型证券投资基(jī)金(jīn)”“全(quán)国社保基金(jīn)一(yī)一六组合”等(děng)。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百亿私(sī)募珠海阿巴马资产管理有限公(gōng)司就长(zhǎng)期持有滨江集团。根(gēn)据一季报，该资产公司的几只产品合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的(de)受青(qīng)睐(lài)，和(hé)其自身的(de)基(jī)本面表(biǎo)现存在(zài)一定关系。2020年(nián)以来的近(jìn)三年(nián)时间，房地产市场(chǎng)整(zhěng)体(tǐ)在走“下坡路”，但(dàn)作为(wèi)杭州本土(tǔ)房企的(de)滨江集团仍是表现出(chū)较强(qiáng)的韧劲，2020年以来(lái)，滨(bīn)江集(jí)团在业绩表(biǎo)现(xiàn)、销售(shòu)规模、新增土储、股(gǔ)价(jià)表现等多维度都表(biǎo)现了较强的增长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集(jí)团扣非归(guī)母净利润依次为21大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的(de)2023年一季报，今年一季度(dù)，滨江(jiāng)集团更是(shì)实现了扣非归(guī)母净利润(rùn)5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍能保(bǎo)持(chí)自身业(yè)绩的持续增长，和滨江集团(tuán)扎根杭(háng)州的战略布局关系密切。根据2022年年报(bào)，滨(bīn)江(jiāng)集团有近七成营收来自杭州地区(qū)，而在2021年，杭州地区的营收比重只占(zhàn)到近六(liù)成。近三年持(chí)续稳居杭州房企销售(shòu)排名第一(yī)。

　　与此同时，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)在杭州的土储补充同样较为(wèi)积极，根据诸葛找房(fáng)、住在杭州网数据显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年在(zài)杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同(tóng)样持续稳居杭州(zhōu)的本土第一(yī)。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的较突出表现(xiàn)，也让滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年(nián)，滨(bīn)江(jiāng)集团的房企排名(míng)已(yǐ)冲(chōng)进前(qián)十，根据中指数(shù)据(jù)，2023年前4月，滨江集团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位(wèi)列房(fáng)企(qǐ)第九位。

　　值得(dé)注意的是，2020年至今，滨江集团股价(jià)翻了超一倍(bèi)以上，而近期(qī)，滨(bīn)江集团更是迎来多家机(jī)构的集中调研。滨江集团发布公告表示，公司于5月10日接受(shòu)了信达证(zhèng)券、金鹰基金、建(jiàn)信养老、新华养老等18家机(jī)构调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构(gòu)在下游(yóu)家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产(chǎn)开发只是房地产(chǎn)产业链上的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材料供应(大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企yīng)商，而(ér)下游应用行(xíng)业主(zhǔ)要包括(kuò)中介服(fú)务、家(jiā)用电(diàn)器、物业(yè)管理、家(jiā)居用品。综合(hé)《红周刊》的采访，房(fáng)地产(chǎn)开发环节与(yǔ)上游(yóu)材(cái)料端息息相关，新(xīn)盘开工不足导致(zhì)上游不被看好(hǎo)，机构寻觅个股阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)的(de)思(sī)路(lù)渐渐移至下游。“中国房地产行业(yè)在进入存量房时代，所以对地产(chǎn)产业链，尤其(qí)是(shì)偏消(xiāo)费属(shǔ)性的家装家居领域，我们(men)相对(duì)看好，因为(wèi)居民保有的住房规(guī)模越来(lái)越大，随(suí)着时间的(de)增加，内(nèi)装(zhuāng)更新的需求也(yě)会越(yuè)来越多(duō)。美(měi)国过去(qù)的数据充分说明(míng)了这一(yī)点，在新房销售(shòu)见顶(dǐng)之后，家具消费的增长却一直都很(hěn)好(hǎo)。对(duì)于(yú)地产产业链(liàn)，我们相对看好(hǎo)和内装相关的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万家(jiā)基金人士(shì)表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对(duì)下游细分中(zhōng)相关赛道龙头年(nián)内表(biǎo)现的统计，目前暂居前两位的(de)都(dōu)是来(lái)自家纺(fǎng)赛道(dào)的公司(sī)，它们(men)分(fēn)别是富安娜和水星家纺，特(tè)别是(shì)前者在月线连收七根阳线(xiàn)的基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅已经(jīng)逼(bī)近30％。

　　以前者为(wèi)例，富(fù)安娜主要从事纺织家居(jū)、睡眠家居、生(shēng)活类产品的(de)研发、设计、生产(chǎn)及销售，旗下(xià)拥有原(yuán)创(chuàng)“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自有品(pǐn)牌。第一季(jì)度(dù)报告(gào)显(xiǎn)示，报告(gào)期(qī)内，富安娜实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不(bù)过实现归属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润约1.11亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季(jì)报(bào)的(de)十大流通股股东来(lái)看，能够(gòu)发现该(gāi)股早已成(chéng)为基金重仓(cāng)股(gǔ)的天(tiān)下，彼(bǐ)时(shí)包括公募的中欧(ōu)价值发现、中(zhōng)欧潜力(lì)价值、工银瑞信灵动(dòng)价值、宝盈新价(jià)值和(hé)私募(mù)的明河2016，都在其中出现，占据了半(bàn)壁江山(shān)。需要强调的是，中(zhōng)欧的(de)两只基金都是(shì)价值派基金经理曹名长在管的产品，首季(jì)其同时重仓的房(fáng)地产产业链股票还(hái)有金地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对(duì)比而(ér)言，前(qián)几(jǐ)年曾经风光(guāng)一时的家(jiā)居板块也因疫情、消费复苏进程缓慢等多(duō)因素一(yī)度(dù)沉寂(jì)，不过好在困境反转露出曙光，家居板(bǎn)块(kuài)中(zhōng)年内表现最(zuì)好的是志邦(bāng)家居。同一时(shí)间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营收(shōu)还是归(guī)母净利润，公(gōng)司(sī)都实现了同比双升。

　　从(cóng)公司的十大流通股股东来看，《红周刊》发现广(guǎng)发基金经理(lǐ)罗洋慧眼独具，一(yī)季(jì)报中他管理的广发策略优选和广发安宏回报均增加了持(chí)股，而这两只产品也(yě)成为志邦家居十大(dà)流(liú)通股股东中仅有的两只公募。有(yǒu)意思的是(shì)，他似乎对于定制家居类标的情有独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他管理的(de)全部三只产品均登榜十大流通(tōng)股股(gǔ)东，其也成为他的独(dú)门重仓股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游的物业股也越来越被机构所青睐，不过这类(lèi)标的大多在香港上市，如何(hé)选(xuǎn)择(zé)成(chéng)为难题(tí)。对此，前述上(shàng)海公募(mù)基(jī)金经理举例分(fēn)析：“物业服(fú)务不是一个高毛(máo)利的行(xíng)业，挣钱(qián)很(hěn)辛苦，我(wǒ)选公司(sī)还(hái)是(shì)希望挣的(de)是市场化应该挣的(de)钱，以我曾经买的绿城服务为例，它(tā)在中高端楼(lóu)盘占比(bǐ)是比较高的，每年到期(qī)的合(hé)同里提(tí)价成功率在30％～40％。它能做到滚动的(de)大(dà)部分项(xiàng)目到期之后，经过两(liǎng)三轮合同周(zhōu)期还能做到产(chǎn)品提价。”

　　“行(xíng)业里(lǐ)真正能做到产品提(tí)价的公司(sī)很(hěn)少(shǎo)，因为物业公(gōng)司很容易一开始是(shì)挣钱的，后面因为保安(ān)这些(xiē)固定人员成本的年度增长(zhǎng)，不过(guò)服务没有(yǒu)特别好，客(kè)户没有(yǒu)那么满意，能做(zuò)到提(tí)价(jià)难度是非常大(dà)的(de)。但是该公司能在业内(nèi)做到到期(qī)之后提价率比较高(gāo)，这跟它的定(dìng)位和比较好的服务(wù)是有关系的。”他进(jìn)一步强调。

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