文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获(huò)得政(zhèng)府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银(yín)行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度(dù)在(zài)完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本(běn)质是(shì)向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了(le)自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式成为当(dāng)时(shí)中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个(gè)楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自(zì)身有资金(jīn)等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托(tuō)管，支取时(shí)需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福(fú)利(lì)分房(fáng)制度(dù)不再(zài)适(shì)用于当(dāng)时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关(guān)于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策(cè)，支持(chí)购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国(guó)香港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记(jì)-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性(xìng)付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的(de)最主要(yào)方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地(dì)产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，2005年(nián)中国内(nèi)地商(shāng)品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积(jī)和销(xiāo)售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存(cún)量占社融(róng)存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值(zhí)测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独(dú)立的合(hé)同关(guān)系，如(rú)果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经(jīng)营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例(lì)为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金(jīn)循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预(yù)付(fù)资(zī)金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房(fáng)者权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或(huò)产权(quán)保险(xiǎn)公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进(jìn)度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按(àn)照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般(bān)充电宝100wh等于多少毫安分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节(jié)奏(zòu)分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能(néng)是(shì)当房屋(wū)出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验(yàn)验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发(fā)商(shāng)账户前(qián)经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施(sh充电宝100wh等于多少毫安ī)

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入(rù)银(yín)行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房屋(wū)交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方(fāng)面(miàn)，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形(xíng)势(shì)复(fù)杂(zá)性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金(jīn)冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发(fā)商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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