近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及(jí)市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具(jù)有较强的(de)配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资(zī)债券相(xiāng)对高(gāo)的收(shōu)益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗(tóu)资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未来分(fēn)红(hóng)水平的(de)预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利(lì)于(yú)吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心(xīn)，同时(shí)需结(jié)合持有产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基(jī)金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部(bù)分之间(jiān)的比例是(shì)变动的(de)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续(xù)分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金价(jià)值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投(tóu)资(zī)者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包括(kuò)了利(lì)润分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，两者的(de)比(bǐ)率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再(zài)能(néng)产生现金收(shōu)益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的(de)分派(pài)金额包(bāo)含(hán)了投(tóu)资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营(yíng)的假(jiǎ)设反(fǎn)映在(zài)基础资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益率的(de)高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分(fēn)派率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人(rén)实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍(réng)在，叠(dié)加(jiā)此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分(fēn)红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的(de)运营(yíng)业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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