文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的(de)可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的(de)不(bù)公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没(méi)实(shí)力的(de)别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势(shì)，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜之计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然(rán)二(èr)次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是需要(yào)严格的(de)资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如果(guǒ)没(méi)有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难(nán)题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的(de)最根本(běn)最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业的(de)本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的(de)情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国(guó)务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民(mín)的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行(x许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校íng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务(wù)的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到(dào)的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价(jià)格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租(zū)金的(de)分期付(fù)款(kuǎn)形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推(tuī)动了中许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对(duì)内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实(shí)物分配，逐步(bù)实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了(le)房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房(fáng)供应速(sù)度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能(néng)已拿(ná)到了(le)全(quán)部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的(de)快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资(zī)占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票(piào)、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前(qián)的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还(hái)款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管(guǎn)资(zī)金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各(gè)地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额(é)报价计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房(fáng)款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付(fù)款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付(fù)款一般以(yǐ)定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提(tí)供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一(yī)定期限(xiàn)内无(wú)条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行(xíng)或(huò)产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没(méi)有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿或修复(fù)，开(kāi)发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司(sī)的(de)检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在(zài)确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖(mài)方(fāng)律师，卖(mài)方律师(shī)转给(gěi)开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节(jié)，交房前(qián)只需(xū)支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金进银(yín)行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有(yǒu)开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的(de)订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的(de)金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支持(chí)力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充(chōng)分的(de)保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。

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