导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量(liàng)极度过剩(shèng)，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(w娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星ū)建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是(shì)人均一间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密(mì)切相关。中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的(de)近三成都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不(bù)能完(wán)全反映出(chū)城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)相加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期(qī)房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒ娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星u)房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足因(yīn)人口流(liú)动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本(běn)的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活(huó)带来(lái)了很大(dà)的不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平(píng)的(de)一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅(zhái)存(cún)在困难(nán)，若(ruò)按这(zhè)个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构(gòu)和动态(tài)趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会(huì)因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提(tí)高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确(què)指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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