万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于(yú)北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团(tuán)成了(le)共(gòng)同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处(chù)置的(de)是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒(méi)体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子实际(jì)上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被(bèi)精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查(chá)封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者(zhě)权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dān大使相当于什么级别的干部 大使的级别是部级吗g)予以支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良(liáng)债权(quán)转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却(què)在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北(běi)京万(wàn)柳地(dì)块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不(bù)少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个(gè)地步(bù)，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北(běi)京(jīng)国安(ān)的(de)估值一(yī)直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是(shì)这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国(guó)安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被(b大使相当于什么级别的干部 大使的级别是部级吗èi)执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其(qí)身？

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