万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前(qián)。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的(丽水在哪里哪个省份哪个市，浙江丽水在哪里de)那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达丽水在哪里哪个省份哪个市，浙江丽水在哪里在京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司(sī)是(shì)共同(tóng)债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还(hái)没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产(chǎn)自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实(shí)际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院提(tí)出执行异(yì)议申请，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担(dān)违约责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关(guān)于商品房消费(fèi)者权(quán)利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购(gòu)买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权(quán)优先于建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的，人民(mín)法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的(de)，可以适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如(rú)果这75套房(fáng)子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)，实际(jì)上(shàng)是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前(qián)，赫(hè)华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留(liú)下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书(shū)确(què)定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可(kě)循(xún)的。

　　事实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的(de)中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下(xià)。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过(guò)多元(yuán)化(huà)业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市(shì)场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果北京国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集团共(gòng)有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保(bǎo)理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况(kuàng)没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质押手中的(de)中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在(zài)实(shí)控人都成为老(lǎo)赖(lài)的(de)情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独(dú)善其身？

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