导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的(de)近(jìn)三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同能级(jí)城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来(lái)房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数(shù)据(jù)）。计(jì)算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地(dì)产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期(qī)房(fáng)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平(píng)衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的(de)住(zhù)宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省食盐水的化学式怎么写，石灰水的化学式怎么写内流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的(de)县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧(jiù)，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上世纪(jì)修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室(shì)和(hé)二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是(shì)未(wèi)来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需(xū)要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数(shù)不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)还(hái)有约81亿(yì)平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较其(qí)他(tā)国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随(suí)着(zhe)经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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