OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退(tuì)租的(de)可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本(běn)上影(yǐng)响其内外(wài)价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此后二(èr)级市场价格(gé)开(kāi)始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到(dào)8.30％，随后(hòu)价(jià)格(gé)有所(suǒ)回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs中(zhōng)，仅博(bó)时(shí)招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二级市(shì)场价格出(chū)现波动(dòng)。”一位业内人(rén)士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时(shí)表(biǎo)示，目(mù)前随着二级市(shì)场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释(shì)放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内人士表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不少产品年内二(èr)级(jí)市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益(yì)率(lǜ)高的(de)产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投(tóu)资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执(zhí)行董事高如星对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过(guò)度对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急(jí)、这(zhè)么深，加上前(qián)期本身园区(qū)类资产就回调不(bù)少了，这(zhè)就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到租金收入(rù)受不(bù)受影响，影响多大，估计(jì)园区会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技。随(suí)后5月12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园(孙权劝学中的古今异义，劝学中的古今异义词整理yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继(jì)续密(mì)切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级(jí)市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明(míng)会上，运营团队表示(shì)了对张江光大(dà)园项目(mù)的(de)信(xìn)心，预(yù)计签署(shǔ)意向(xiàng)书和(hé)合(hé)同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目(mù)出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述(shù)公告引(yǐn)起了(le)市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事发(fā)突然(rán)确实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的(de)第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了(le)沟通和核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备(bèi)转化为实际租户(hù)需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金(jīn)给了我们(men)一(yī)些空(kōng)间，但(dàn)本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化(huà)。”相关负(fù)责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园(yuán)一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳定，租户的(de)调租和换(huàn)租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目(mù)的大(dà)租户退(tuì)租正(zhèng)好(hǎo)发(fā)生在市场活(huó)跃(yuè)度的短期低点，目前市(shì)场(chǎng)情况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑(huá)情况没有(yǒu)得(dé)到及时修复后(hòu)，张江这边也作了(le)一定的资(zī)源调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和(hé)张江光大园项目在给租(zū)户的分隔空(kōng)间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异(yì)化(huà)，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平的大平层(céng)，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一(yī)千平的面积(jī)为主，还(hái)有(yǒu)一些独(dú)栋形态的(de)物业。租户(hù)自(zì)身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根据(jù)自身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区(qū)域内的(de)不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人(rén)都(dōu)变成了一家，后续我们(men)在资源共享和联合(hé)营销方面(miàn)能更加充分发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相关(guān)负责人表示，张江集(jí)团和(hé)张江高科目前(qián)在(zài)管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平(píng)台目标(biāo)的(de)坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源。“我们(men)非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩(kuò)容的第(dì)一孙权劝学中的古今异义，劝学中的古今异义词整理步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们(men)可能(néng)面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我们在张江科(kē)学城这三十(shí)年建设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的(de)相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解当前(qián)突(tū)发事件(jiàn)的(de)所有负面影响，维(wéi)持预期和市场(chǎng)的信心。”

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