导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适(shì)不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发(fā)现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房无法满足(zú)流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化(huà)时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体(tǐ)现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量(liàng)商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽(hū)略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既(jì)有(yǒu)统计数据，大(dà)致测(cè)算得到中国存(cún)量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数(shù)计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去(qù)三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套(tào)房，就(jiù)会(huì)造成人口净(jìng)流入地(dì)的住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购(gòu)买一套(tào)房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家(jiā)庭中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因素，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其(qí)增速可(kě)能超预(yù)期。

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