文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势(shì)，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是(shì)个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最(zuì)早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在完(wán)全交房前(qián)进(jìn)行分期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是(shì)需(xū)要严格的(de)资金(jīn)监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发(fā)展的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发(fā)展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过(guò)长期系(xì)统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对(duì)这一系列(liè)问(wèn)题，不(bù)少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信气概和气慨哪个正确些，气概与气概的区别置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对(duì)于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要(yào)求开发(fā)商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还(hái)要(yào)证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防(fáng)止开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台(tái)多项文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形成(chéng)契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的(de)初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需(xū)要一次(cì)性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房(fáng)事(shì)业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)气概和气慨哪个正确些，气概与气概的区别由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地(dì)经济(jì)高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比例(lì)较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银(yín)行的(de)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经(jīng)营不(bù)善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签(qiān)订的(de)预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面(miàn)临(lín)较(jiào气概和气慨哪个正确些，气概与气概的区别)大(dà)的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款项应(yīng)当用于(yú)有关的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)或者(zhě)项目工程(chéng)总额报(bào)价计算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资(zī)金，是(shì)行(xíng)业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的(de)保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如(rú)由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部(bù)退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同(tóng)签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房(fáng)预(yù)售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进(jìn)入(rù)开(kāi)发商账户前(qián)经过(guò)两道关(guān)口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定金(jīn)保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随(suí)着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而(ér)增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直(zhí)接监管，以(yǐ)此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立(lì)商品(pǐn)房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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