近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的(de)归还，在(zài)选择投资标的(de)时(shí)应了(le)解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的(de)特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的(de)变化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的(de)综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设施(shī)资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结(jié)合行业(yè)及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配(pèi)金额(é)以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券的(de)固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投(tóu)资(zī)债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济(jì)的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的(de)改善有一(yī)定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方根据单位基(jī)金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前(qián)后(hòu)基金份额(é)净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获得(dé)公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红差(chà)异(yì)很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面(miàn)临极大(dà)不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的(de)二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的分(fēn)配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的(de)特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较(jiào)长的(de)特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足(zú)够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基(jī)金份(fèn)额(é)单(dān)价(jià)随着(zhe)分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益(yì)来自项目(mù)剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过(guò)对建(jiàn)筑的更(gèng)新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的(de)高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实(shí)力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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