文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全(quán)国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的(de)可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时(shí)代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的(de)必(bì)然趋(qū)势，也(yě)是(shì)对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地(dì)义(yì)。当然二次(cì)房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照(zhào)经(jīng)济(jì)规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展，一举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国(guó)家(jiā)存在预售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可(kě)以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一(yī)定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济(jì)和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸(xìng)福一(yī)家人。从(cóng)这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参(cān)与财(cái)税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木(mù)屋(wū)或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买日语jtest报名入口，日语jtest报名费楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制(zhì)，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全(quán)部支付(fù)，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需(xū)放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了(le)防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在(zài)银(yín)行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银(yín)行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)也出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐步(bù)引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货(huò)币(bì)化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济(jì)的商品房。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发企业(yè)将正(zhèng)在(zài)建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要(yào)一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售制商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售(shòu)制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也(yě)提高(gāo)了居(jū)民(mín)居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发(fā)达(dá)国家几百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了(le)中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多(duō)年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等(děng)通道业(yè)务，占比(bǐ)超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的(de)比例较(jiào)高(gāo)，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开(kāi)发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立(lì)的合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果(guǒ)开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房(fáng)合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对(duì)行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金(jīn)融层面(miàn)看(kàn)，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨(bō)付的工(gōng)程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的(de)资(zī)金(jīn)，在(zài)房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资(zī)金(jīn)循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一(yī)般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担(dān)任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动(dòng)机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使用期限(xiàn)，期(qī)限结(jié)束(shù)后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司(sī)保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前(qián)，买卖双(shuāng)方均有日语jtest报名入口，日语jtest报名费一名律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经(jīng)过(guò)房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设(shè)置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的(de)购房款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或(huò)保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银(yín)行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还(hái)在(zài)正常运(yùn)转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立(lì)于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度(dù)。保修(xiū)期内，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)是(shì)大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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