5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代(dài)已过 精(jīng)耕细(xì)作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的(de)占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利(lì)期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会(huì)的(de)。但在这几年(nián)特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的(de)房(fáng)价(jià)，因(yīn)而行(xíng)业高(gāo)增的(de)时代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了(le)，但(dàn)不螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实(shí)发(fā)展、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务(wù)为(wèi)房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭p>

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的(de)首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司(sī)股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìn螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭g)重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下(xià)半年民(mín)营(yíng)房企不(bù)怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整(zhěng)的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别(bié)城市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环比下(xià)滑的情(qíng)况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上(shàng)下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味(wèi)着，只有(yǒu)极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的(de)企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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