近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期(qī)投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时(shí)应了解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易(yì)价格的(de)变(biàn)化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施(shī)资(zī)产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人(rén)实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施(shī)证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资(zī)品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于(yú)未来分红水平(píng)的(de)预期(qī)，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济的(de)影响，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率(lǜ)不达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格(gé)波(bō)动受(shòu)多重因(yīn)素(sù)的(de)影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在(zài)基(jī)金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持(chí)有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权(quán)类和产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分(fēn)红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价(中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西jià)格和(hé)分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权到期后不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配(pèi)金额的(de)分(fēn)配理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著(zh中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西ù)的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权(quán)类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于(yú)分红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较(jiào)为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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