万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了(le)共同(tóng)债务(wù)人被(bèi)中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富(fù)人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高(gāo)达(dá)近47亿(yì)，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目(mù)前(qián)，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北(běi)分讨债的(de)故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证实(shí)了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如(rú)果(guǒ)这些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的(de)，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提(tí)出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要(yào)求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部(bù)分价款(kuǎn)的(de)商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会(huì)被业(yè)主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国(guó)信达(dá)申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出(chū)了赫华(huá)恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既(jì)没有很大规(guī)模，也(yě)没有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入北京的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端(duān)的(de)姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的(de)36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地(dì)”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落(luò)到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与I中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁DG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团(tuán)从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安(ān)后，不(bù)仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易(yì)所官(guān)网(wǎng)信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与(yǔ)中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁李(lǐ)彩(cǎi)霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北(běi)京国(guó)安，目前(qián)幸(xìng)免于(yú)难(nán)。不过(guò)在(zài)实控人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身？

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