公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持(chí)有(yǒu)期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则(zé)更有规律可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)二(èr)级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人实际获得的(de)现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分(fēn)配(pèi)金额以(yǐ)现(xiàn)金形式(shì)分配(pèi)给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似(shì)于(yú)债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的(de)收(shōu)益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重因(yīn)素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也表示，近期(qī)经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热(rè)点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基金(jīn)分红差(chà)异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)可(kě)能把“分(fēn)派”金(jīn)额误(wù)认为(wèi)是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的(de)现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的(de)收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也(yě)是(shì)变动的(de)，对(duì)特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性(xìng)不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资(zī)产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准确(què)。基(jī)于这(zhè)个(gè)特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使分派(pài)率相对(duì)较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分(fēn)红的(de)时点，多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市场独(dú)立的(de)资产配(pèi)置功能(néng)，比较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议投(tóu)资者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权类的(de)资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分红(hóng)交(jiāo)易带来(lái)的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调(d更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思iào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额预测(cè)。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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