文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全国(guó)住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国(guó)一定能(néng)实(shí)现房地(dì)产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当前(qián)世(shì)界不少(shǎo)国(guó)家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是(shì)根据(jù)开发商(shāng)工程进度在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严格(gé)的(de)资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在(zài)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或(huò)者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即(jí)先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付(fù)款形式(shì)，等新(xīn)楼落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购(gòu)房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一(yī)步(bù)推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度(dù)，住房(fáng)市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了(le)分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于当时的(de)国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品(pǐn)房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解(jiě)决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅(xùn)速(sù)出(chū)台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的(de)商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将(jiāng)正(zhèng)在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次(cì)性付(fù)清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款(kuǎn)的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能已(yǐ)拿到(dào)了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开(kāi)启了(le)高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起(qǐ)到(dào)了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步(bù)，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积(jī)占(zhàn)总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也(yě)推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业(yè)的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动(dòng)最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从(cóng)住房市(shì)值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发(fā)育尚(shàng)不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之(zhī)间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的(de)预(yù)售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确(què)规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额(é)报(bào)价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种资金(jīn)循(xún)环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者提(tí)供一定的保修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在(zài)房屋交(jiāo)付时(shí)需(xū)取得由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)批后即(jí)可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工(gōng)期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开(kāi)发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期(qī)房交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容(róng)确(què)认(rèn)无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难(nán)追回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国(guó)期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部(bù)分，法(fǎ)律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支(z练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益hī)付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步(bù)签(qiān)订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此(cǐ)过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性(xìng)和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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