导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一(yī)成(chéng)，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均裤子72a是多大尺码 裤子72a和76a差别大吗较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市(shì)之(zhī)间，不(bù)同区域板块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合(hé)风险普查工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我(wǒ)们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据(jù)，大致测(cè)算(suàn)得(dé)到中国存量房地产套(tào)数(shù)，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套(tào)数(shù)-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(裤子72a是多大尺码 裤子72a和76a差别大吗bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价(jià)的(de)大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大的(de)不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国(guó)和(hé)英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大(dà)。但(dàn)若(ruò)去除公(gōng)摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造(zào)时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的(de)占(zhàn)比势(shì)必(bì)会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的(de)改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求(qiú)还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较其(qí)他国家依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正向联系(xì)。随着(zhe)经(jīng)济发展水平(píng)的(de)提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市能级(jí)之(zhī)间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的(de)差异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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