近两(liǎng)年火(huǒ)爆的(de)创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金等(d微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人ěng)指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的(de)经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募(mù)集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期(qī)投资(zī)者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者(zhě)稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安(ān)”外，市(shì)场对于(yú)未来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额(é)的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处(chù)理微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基金份额(é)净值(zhí)变化(huà)的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前(qián)后均(jūn)可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资(zī)的(de)信心(xīn)，同时需(xū)结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是(shì)本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到(dào)期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类产品的(de)收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关(g微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人uān)负(fù)责人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营权(quán)项目，即(jí)使分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到(dào)期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立(lì)的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内(nèi)部(bù)收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来(lái)自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人(rén)实(shí)力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效应相对(duì)明显、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析(xī)，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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