文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出(chū)“有条件(jiàn)的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了(le)，不能(néng)把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个(gè)人层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等(děng)系(xì)列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制(zhì)度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外(wài)什(shén)么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家存(cún)在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进(jìn)度(dù)在完(wán)全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实(shí)施(shī)现房销(xiāo)售是(shì)实(shí)现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进(jìn)行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多数以一(yī)整栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自(zì)身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了(le)核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全(quán)的(de)监(jiān)管机制，促(cù)进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了(le)对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期(qī)发(fā)展工业化的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住(zhù)房市场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再(zài)适(shì)用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于(yú)进一步(bù)深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少(shǎo)资(zī)金(jīn)和开发(fā)时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于中(zhōng)国(guó)香港，在(zài)中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办(bàn)理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行(xíng)贷(dài)款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期(qī)，同时增(zēng)加(jiā)市(shì)场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiAVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思ǎo)区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适(shì)居(jū)，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积(jī)和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中国内地经济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guóAVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思)的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市(shì)场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的(de)《城(chéng)市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程(chéng)度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方(fāng)式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低(dī)可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保险公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含(hán)在(zài)购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也(yě)采取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节(jié)点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多(duō)次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发(fā)商破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发(fā)商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低(dī)，一般会(huì)在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房(fáng)产公证公(gōng)司(sī)的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交(jiāo)易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日(rì)本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房(fáng)者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预(yù)售。什么是(shì)定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书(shū)交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购(gòu)权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建立商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度(dù)。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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