5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进(jìn)一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度(dù)得以延续(xù)。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的(de)是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看(kàn)均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持(chí)仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了(le)。“如(rú)果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股(gǔ)成为(wèi)公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司(sī)等(děng)都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名(míng)第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是(shì)该公(gōng)司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季(jì)度新(xīn)增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实(shí)现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列(liè)。具体说来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率较(jiào)低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净负(fù)债(zhài)率(lǜ)普遍2023年石油会暴涨吗，今日油价格表都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本不(bù)断(duàn)下(xià)滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会依(yī)然(rán)存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是(shì)央(yāng)企占据(jù)显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的(de)过程中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值(zhí)的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益(yì)于行业(yè)集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去两2023年石油会暴涨吗，今日油价格表三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链(lià2023年石油会暴涨吗，今日油价格表n)的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩(jì)会逐步(bù)体现出(chū)来(lái)。所(suǒ)以只能(néng)耐心(xīn)地去(qù)等待它(tā)的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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