5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的机(jī)构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地(dì)产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似(shì)乎(hū)在今(jīn)年一季度(dù)得以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基(jī)金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名最高的(de)是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市(shì)场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需(xū)要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政策(cè)出(chū)来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价(jià)，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过(guò)程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市(shì)占率(lǜ)的(de)提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归(guī)来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排名第二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第(dì)三个季(jì)度他有(yǒu)的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两家上(shàng)海区域性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地产(chǎn)公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语)证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的(de)大(dà)好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地(dì)产公司(sī)，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快(kuài)速(sù)发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预(yù)期(qī)的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复(fù)但仍(réng)处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出(c张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语hū)现环比下滑(huá)的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很(hěn)多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上(shàng)下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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