OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续延续(xù)此前(qián)几日的下跌(diē)走势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备(bèi)租(zū)户(hù)，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示(shì)，华安(ān)张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大(dà)，但其(qí)实(shí)不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价值(zhí)，投(tóu)资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回(huí)升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几个(gè)交易(yì)日(rì)二级(jí)市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项目出租率有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规(guī)避的原因，最近(jìn)几个交易(yì)日场内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前(qián)随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基(jī)本面、情(qíng)绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的(de)产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合(hé)稳(wěn)健(jiàn)类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏(sū)的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备(bèi)一定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行董事高如星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件(jiàn)性(xìng)利空下调至(zhì)得这么急、这么(me)深，加上前期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是落(luò)到租金(jīn)收(shōu)入受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大(dà)厦(shà)的(de)重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密(mì)切关(guān)注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)出租率下降事(shì)项，一(yī)度二级市场价(jià)格出现回落。在(zài)随后召(zhào)开的业绩说(shuō)明会(huì)中(zhōng)管理人(rén)就相关事项(xiàng)进行(xíng)了解(jiě)释(shì)说明(míng)，市场微信二维码收款限额是多少，个人收款码一天可以收多少笔信(xìn)心得到了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的(de)信心，预计签署意(yì)向书和(hé)合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化(huà)后，项(xiàng)目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人(rén)坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通(tōng)和核(hé)实工作(zuò)，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责人(rén)介(jiè)绍说，目前(qián)储备租(zū)户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽(suī)然收了(le)三(sān)个月履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季(jì)度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益(yì)人(rén)有那么多(duō)储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空置率为何未能(néng)得(dé)到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张江光(guāng)大园一直以来都(dōu)坚持以市场化(huà)运(yùn)营为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租(zū)都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大(dà)租户(hù)退租(zū)正好发生在(zài)市(shì)场活跃(yuè)度(dù)的(de)短期(qī)低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情(qíng)况已(yǐ)有(yǒu)所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也作(zuò)了一定(dìng)的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目在给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新(xīn)度(dù)高(gāo)一(yī)些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形态的物(wù)业(yè)。租(zū)户自身(shēn)也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自(zì)身需求和预算(suàn)挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新老资产的(de)管理人(rén)都变成了一家，后续我们(men)在资源共(gòng)享和联(lián)合营销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得(dé)更好。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资(zī)产约(yuē)五百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其(qí)他在开发(fā)的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空(kōng)间资产上(shàng)市平(píng)台(tái)目标的坚(jiān)实(shí)后盾和(hé)储微信二维码收款限额是多少，个人收款码一天可以收多少笔备资源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实(shí)现(xiàn)基金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一(yī)步(bù)，眼下我们可能面临了(le)一些突发情(qíng)况需要(yào)解决，但是这(zhè)和(hé)我们在张江科学城这(zhè)三(sān)十(shí)年(nián)建设(shè)发展过程中所经历(lì)的相比，只能(néng)算是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有信(xìn)心排除万难(nán)，尽一切可能化(huà)解当前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的信心。”

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