OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责(zé)人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期已同步启(qǐ)动了(le)应急预案(àn)，排(pái)摸储备租(zū)户(hù)，积极(jí)应(yīng)对哲库提(tí)前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国(guó)资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外(wài)价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么(guò)24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上(shàng)看，目前上(shàng)市(shì)的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭(zāo)遇(yù)突发事件，因此导致二(èr)级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风(fēng)险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近(jìn)几个交易(yì)日场内资金有所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随(suí)着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风(fēng)险也得(dé)到一定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是(shì)不是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二(èr)级市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复(fù)苏的(de)步(bù)伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度(dù)对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收(shōu)入受(shòu)不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租(zū)方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季(jì)报中披(pī)露的(de)张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事(shì)项进(jìn)行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定(dìng)提(tí)振，二级市场价格表现(xiàn)也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示(shì)了对张(zhāng)江光大园项目(mù)的信心，预计(j厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么ì)签署意向书(shū)和(hé)合同(tóng)谈判中的(de)储备(bèi)租(zū)户正常转化后，项目(mù)出租(zū)率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到(dào)仅过(guò)了不到三周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然(rán)确实(shí)始(shǐ)料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的(de)第一(yī)时(shí)间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并(bìng)同步启动(dòng)了(le)应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户(hù)情(qíng)况(kuàng)，相关负(fù)责(zé)人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智(zhì)能(néng)、航(háng)天产业、信息(xī)技术等产业(yè)客户(hù)，租赁意向面(miàn)积(jī)超(chāo)过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实(shí)际(jì)租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短期(qī)内完成去(qù)化。”相关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园(yuán)项目一(yī)季度(dù)末(mò)也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益(yì)人有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之前的空置(zhì)率为何未(wèi)能(néng)得(dé)到(dào)解决(jué)。

　　对此相关负(fù)责(zé)人(rén)解释，张江光大园一(yī)直(zhí)以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市(shì)场化运(yùn)营(yíng)为(wèi)导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换租都属于正(zhèng)常情(qíng)况，而(ér)这次项目(mù)的大租户退租正好发生在(zài)市场(chǎng)活跃度的(de)短期低点(diǎn)，目前(qián)市(shì)场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率(lǜ)下滑情况没有得到及时(shí)修复(fù)后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了(le)一定的(de)资源调配和(hé)倾斜(xié)，引(yǐn)入了(le)一些储(chǔ)备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和(hé)张江光大园项目在给租户的(de)分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一些差异化，张润(rùn)大厦(shà)多(duō)是两千(qiān)多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价(jià)也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的(de)面(miàn)积(jī)为(wèi)主，还(hái)有一些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户(hù)自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根据(jù)自(zì)身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都变(biàn)成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们在资(zī)源共享(xiǎng)和联(lián)合营销方面能更加充(chōng)分发挥协(xié)同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负(fù)责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人(rén)表示(shì)，张江集团和张江高科目前(qián)在(zài)管资(zī)产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业(yè)空间(jiān)资产上市平台目(mù)标的坚实(shí)后盾和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和(hé)它未(wèi)来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一(yī)步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发(fā)情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在(zài)张(zhāng)江科学城这厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么三十(shí)年建设(shè)发展过程(chéng)中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发事件(jiàn)的所有负面(miàn)影响，维持预(yù)期(qī)和(hé)市(shì)场的信(xìn)心。”

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