导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发(fā)达国家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不(bù)意味(wèi)着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事(shì)实(shí)上中国住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人(rén)口的(de)租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区(qū)域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另(lìng)一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住概率分布函数右连续怎么理解，什么叫分布函数的右连续宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计(jì)算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并(bìng)不意(yì)味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价(jià)或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来了很大的不便和(hé)安(ān)全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户(hù)均人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经(jīng)济资源分概率分布函数右连续怎么理解，什么叫分布函数的右连续(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十概率分布函数右连续怎么理解，什么叫分布函数的右连续年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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