近两年(nián)火(huǒ)爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期(qī)则更有(yǒu)规律可(kě)循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于(yú)债券(quàn)敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次的固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二(èr)级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)前(qián)提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的(de)比例是变动的，与现敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自(zì)项目每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的(de)分红(hóng)包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资(zī敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次)产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层(céng)资产属性(xìng)不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市(shì)场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金额(é)的(de)分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派(pài)率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下(xià)降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象，投资特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益(yì)来(lái)自(zì)项目(mù)剩余(yú)期(qī)限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新(xīn)改造(zào)或(huò)补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的(de)时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者(zhě)可以观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可(kě)供(gōng)分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债(zhài)市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的(de)资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更(gèng)多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实(shí)力、公(gōng)募基(jī)金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市(shì)场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募(mù)集材料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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