5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的(de)占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地(dì)产板块(kuài)排(pái)名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次(cì)是(shì)金地(dì)集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业(yè)周期(qī)来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投(tóu)资机(jī)会(huì)的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前(qián)居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容(róng)易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票(piào)投(tóu)资，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业(yè)务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及(jí)服务(wù)为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利(lì)润规(guī)模大幅(fú)度(dù)复(fù)苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来(lái)最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知(zhī)名机构(gòu)在其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产(chǎn)品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第(dì)三(sān)个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而(巧克力放冰箱可以吗，巧克力放冰箱里保质期一般多长时间ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证(zh巧克力放冰箱可以吗，巧克力放冰箱里保质期一般多长时间èng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的开发(fā)资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提(tí)升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)巧克力放冰箱可以吗，巧克力放冰箱里保质期一般多长时间商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次(cì)是销(xiāo)售(shòu)份额(é)持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四(sì)月环(huán)比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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