近两(liǎng)年火爆(bào)的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了(le)利润分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的(de)特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额(é)交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营(足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为基金份(fèn)额持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得的(de)现(xiàn)金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济(jì)活力(lì)的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的(de)分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确(què)。基于(yú)这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单(dān)价随(suí)着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在(zài)基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位(wèi)业(yè)内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观(guān)测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自(zì)底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较(jiào)分析(xī)，结合(hé)经济及市(shì)场的实(shí)际环(huán)境，对基(jī)础设施(shī)项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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