导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二(èr)十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国(guó)住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接(jiē)公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新(xīn)户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发(fā)达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全(quán)国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测(cè)算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗(yīng)国和日(rì)本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很(hěn)大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区(qū)很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于15平方(fāng)米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户(hù)人数(shù)，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国(guó)家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需要(yào)的(de)住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来(lái)地产(chǎn)还(hái)会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和(hé)动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比(bǐ)势(shì)必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿(yì)平(píng)，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小、质量(liàng)低、基(jī)础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还将有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素(sù)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密(mì)切正向联(lián)系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市(shì)能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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