文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明(míng)确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措(cuò)施(shī)，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企(qǐ)债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还(hái)未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的(de)一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造(zào)商的(de)资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)一(yī)大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了(le)对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行(xíng)在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中(zhōng)国内地(dì)面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不(bù)再适(shì)用(yòng)于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商品化、社(shè)会(huì)化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目(mù)的(de)开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的(de)商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区(qū)别于中(zhōng)国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一(yī)次(cì)性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言(yán)之，房(fáng)屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房(fáng)销售(shòu)的最(zuì)主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二(èr)十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销(xiāo)售(shòu)金额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过(guò)与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房(fáng)地产大(dà)开发(fā)时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资(zī)金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由(yóu)第三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司(sī)的(de)信(xìn)托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发(fā)放的验收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银(yín)行得(dé)到购房者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者(zhě)一定(dìng)使用(yòng)期限，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房(fáng)设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司(sī)保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易(yì)中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后才(cái)能(néng)交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商，即(jí)资(zī)金在进入(rù)开发商(shāng)账户前(qián)经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前(qián)是唯一(yī)一部(bù)规范期(qī)房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施才可(kě)预(yù)售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时(shí)，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的(de)选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款流程做了统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对(duì)还(hái)在正常(cháng)运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估计形势复(fù)杂(zá)性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重大延(yán)期以(yǐ)及重大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机制或(huò)交(jiāo)房后按a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环(huán)节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制是(shì)大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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