导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量苹果xr重量为多少g住宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次(cì)人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国(guó)家还(hái)有(yǒu)很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人(rén)口的(de)租(zū)赁(lìn)和(hé)置业(yè)需(xū)求(qiú)。全(quán)国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平(píng)方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国(guó)的(de)房子(zi)是(shì)否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过(guò)剩，还是(shì)供(gōng)需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　<苹果xr重量为多少gstrong>中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关数(shù)据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当(dāng)前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们(men)利(lì)用既有(yǒu)统计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的(de)期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 苹果xr重量为多少g套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住(zhù)宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租(zū)赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大流(liú)动人口的租(zū)赁(lìn)与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪(jì)修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的(de)话(huà)，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不(bù)断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市(shì)场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的(de)占比势(shì)必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不(bù)单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅(zhái)，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期(qī)。

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