万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了(le)收(shōu)回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得(dé)不将(jiāng)中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出，业(yè)主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现，中国信达(dá)在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了(le)“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不(bù)良债(zhài)权(quán)转让项目的(de)处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同(tóng)债务人(rén)。目(mù)前，该(gāi)项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达(dá)北(běi)分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能(néng)说明(míng)这些(xiē)房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都(dōu)是北京的(de)高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是(shì)债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的(de)可以向法(fǎ)院提出(chū)执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时(shí)可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确了购(gòu)房人(rén)的优(yōu)先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人(rén)民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前(qián)中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集(jí)团旗(qí)下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模(mó)，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的(de)“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来的(de)五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出(chū)了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，银川海拔高度是多少 银川有高原反应吗rong>“卖(mài)北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北(běi)京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续(xù)质押手中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国(guó)安和中赫的经(jīng)营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行人(rén)，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身？

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