近两(liǎng)年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的(de)变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投(tóu)资(zī)者更具参(cān)考(kǎo)价值(zhí)。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金(jīn)年(nián)度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看(kàn)，基础(chǔ)设(shè)施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于(yú)债券(quàn)的(de)固(gù)定利(lì)息回(huí)报(bào)，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对于投(tóu)资(zī)债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关(guān)键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年(nián)以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额(é)完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债(zhài)券回归的(de)过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变(biàn)化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包(bāo)括(kuò)了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的(de)比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目(mù)在经营权到(dào)期后不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额(é)的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回(huí)本金(jīn)并(bìng)取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额(é)单(dān)价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察(chá)和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资(zī)产配(pèi)置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择(zé)投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的(de)短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营(yíng)业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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