近两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分(fēn)配(pèi)金额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额(吃肉的生肖有哪几肖，吃肉的生肖有哪几肖呢é)二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价(jià)格变化导致(zhì)的(de)浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人实际获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定。吃肉的生肖有哪几肖，吃肉的生肖有哪几肖呢p>

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提(tí)供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益(yì)是(shì)影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分吃肉的生肖有哪几肖，吃肉的生肖有哪几肖呢(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额(é)净值变(biàn)化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上(shàng)的(de)增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部(bù)分之间的(de)比例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基(jī)金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能产生现金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投(tóu)资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投(tóu)资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和(hé)评(píng)估(gū)项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的资(zī)产可(kě)以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济(jì)及(jí)市场的实(shí)际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称。

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