近两年火爆的(de)创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对(duì)此表示(shì)，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分(fēn)红目前已包含了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额(é)的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价(jià)格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及(jí)市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资(zī)决策的(de)重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获(huò)得(dé)的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从(cóng)投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对(duì)于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票(piào)和(hé)债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格(gé)的(de)主(zhǔ)要因(yīn)素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和(hé)债(zhài)券(quàn)回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的(de)分(fēn)红金(jīn)额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多(duō)数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项目每年的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的(de)分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额(é)包含了(le)投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的(de)假设(shè)反映在(zài)基(jī)础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察(chá)和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调(diào)整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资产可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自底层资(zī)产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接(jiē)影(yǐng)响投资(zī)回报，投(tóu)资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本面(miàn)支撑、美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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