导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况(kuàng)，据此(cǐ)判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不(bù)是人(rén)均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了额外的(de)住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发(fā)达(dá)国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区(qū)域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们(men)测(cè)算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大(dà)。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅(jǐn)与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到(dào)上(shàng)述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有(y拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗ǒu)的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地(dì)产套(tào)数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后装修的时(shí)间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住(zhù)宅结(jié)构特(tè)征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到(dào)了户(hù)均(jūn)一套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居(jū)民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚(gāng)好一套(tào)房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动(dòng)调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的(de)生活带来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代(dài)生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不(bù)及(jí)全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会(huì)更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增长主要(yào)受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建(jiàn)房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济(jì)工作会议明(míng)确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平(píng)有着密(mì)切正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不(bù)单(dān)局(jú)限于城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间(jiān)的(de)差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可(kě)拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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