万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友(yǒu)调(diào)侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么(me)简单。

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　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍(pāi)卖上(shàng)，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的(de)故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖(mài)出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经(jīng)的报(bào)道(dào)证实(shí)了(le)上述(shù)内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基(jī)本都是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过(guò)错，人民(mín)法院不(bù)得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的(de)购(gòu)买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民(mín)法(fǎ)院应当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付(fù)了部(bù)分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将(jiāng)会赔了(le)夫(fū)人又(yòu)折(zhé)兵？

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　　地产(chǎn)界(jiè)的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责(zé)任(rèn)公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民(mín)知(zhī)名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下(xià)一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过(guò)这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然(rán)已经(jīng)推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名(míng)人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在今年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解资(zī)辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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