文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市(shì)场信心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术(shù)活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为中心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独(dú)到的(de)见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋(wū)的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了(le)核心的(de)住房供不(bù)应求(qiú)的问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商(shāng)在(zài)预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和(hé)供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套(tào)差(chà)等(děng)问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无(wú)疑是(shì)对内地(dì)房地(dì)产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出(chū)台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。预(yù)售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给(gěi)购房(fáng)者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现(xi1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤àn)金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社(shè)会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市(shì)值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发(fā)放(fàng)方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市(shì)则按照项(xiàng)目的建安(ān)成(chéng)本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或(huò)者项目工(gōng)程(chéng)总额报价(jià)计(jì)算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际上，在(zài)过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工(gōng)程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环(huán)高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的(de)预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式(shì)支付，或(huò)按(àn)工程进(jìn)度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环(huán)节(jié)，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的(de)定(dìng)金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设过程中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得到购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了(le)两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定(dìng)房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国(guó)期房预售(shòu)资金(jīn)监管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战(zhàn)结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一(yī)部(bù)规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日(rì)本(běn)《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的(de)购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)一(yī)般(bān)为合(hé)同(tóng)签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持(chí)力(lì)度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民(mín)营(yíng)企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估计形势(shì)复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合(hé)同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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