OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今(jīn)，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租(zū)方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续(xù)情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度(dù)重视(shì)，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动(dòng)较大(dà)，但(dàn)其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开(kāi)，此后二级(jí)市场(chǎng)价格开始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个(gè)交易日二级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率(lǜ)有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导致二级市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一位业(yè)内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过(guò)，在(zài)上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出(chū)于风险规避(bì)的原因，最近几个交易(yì)日(rì)场内(nèi)资金有(yǒu)所(suǒ)流(liú)出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外(wài)价值。

　　他也(yě)同(tóng)时(shí)表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素(s乔丹有多高ù)影响，不好判(pàn)断价格是不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大(dà)，其(qí)实有(yǒu)些隐含(hán)收益(yì)率高的(de)产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随(suí)着经济(jì)复苏的步伐，产业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董事高(gāo)如星(xīng)对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现金(jīn)流没有造成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调至得这么急、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调不(bù乔丹有多高)少(shǎo)了，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也(yě)强调(diào)，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会(huì)最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技(jì)。随(suí)后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张(zh乔丹有多高āng)江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科(kē)技(jì)及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积(jī)极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率下降(jiàng)事项，一度(dù)二级市(shì)场价格出现回(huí)落。在随(suí)后(hòu)召(zhào)开(kāi)的(de)业绩说明(míng)会(huì)中管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行(xíng)了(le)解释说明，市场信(xìn)心得到了一定(dìng)提振，二级(jí)市(shì)场价格表现也(yě)趋于(yú)平稳(wěn)。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上(shàng)，运营团队(duì)表示了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意(yì)向(xiàng)书和(hé)合(hé)同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出(chū)租(zū)率(lǜ)将得到回(huí)升。没想到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实(shí)始(shǐ)料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同(tóng)步(bù)启动(dòng)了(le)应(yīng)急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备(bèi)租户(hù)，积(jī)极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情(qíng)况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等产业(yè)客户，租(zū)赁意向面(miàn)积超过(guò)了(le)2万方。从意向储备(bèi)转化(huà)为实际租户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定一些重(zhòng)要租(zū)户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了(le)我们(men)一些(xiē)空间，但本着对首批(pī)扩募(mù)、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全(quán)力与时(shí)间赛(sài)跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张(zhāng)江光大园项目(mù)一季(jì)度(dù)末也(yě)有将近(jìn)30％的(de)空置率，原始权益(yì)人有那么多(duō)储备租户，之前的空置(zhì)率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市(shì)场化运营(yíng)为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的(de)调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的大(dà)租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没(méi)有得到(dào)及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边(biān)也作了(le)一(yī)定(dìng)的资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了(le)一些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润(rùn)大(dà)厦(shà)多是(shì)两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些(xiē)，单价(jià)也贵(guì)一些，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独栋形态(tài)的物业(yè)。租(zū)户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新老资(zī)产的(de)管理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续我(wǒ)们(men)在资源(yuán)共(gòng)享和联(lián)合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表示，张江集(jí)团(tuán)和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市平(píng)台目标(biāo)的坚实后(hòu)盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表示(shì)，“这次扩(kuò)募(mù)是我们(men)实(shí)现基金(jīn)扩容(róng)的第(dì)一步(bù)，也是(shì)至(zhì)关重要的一(yī)步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发情况需(xū)要解决(jué)，但是这和我们在(zài)张江(jiāng)科学城这(zhè)三十年建设(shè)发(fā)展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化(huà)解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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