导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无(wú)直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么(me)当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布(bù)会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数(shù)量(liàng)有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居扣你几哇日语什么意思 扣你几哇撒由那拉是什么歌民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇(zhèn)居民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅(fú)度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)实(shí)际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成(chéng)房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南(nán)大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了很(hěn)大(dà)的不(bù)便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左(zuǒ扣你几哇日语什么意思 扣你几哇撒由那拉是什么歌)右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室(shì)和(hé)二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室(shì)占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可(kě)使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人(rén)户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年(nián)常住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和(hé)其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和(hé)旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活(huó)的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提(tí)高生活(huó)品质(zhì)，以(yǐ)小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依(yī)旧存(cún)在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与(yǔ)经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可(kě)能超预期。

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