近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观(guān)测经营(yíng733是什么意思)活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配现金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类(lèi)型和分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　733是什么意思平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产的(de)经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的(de)经营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长期(qī)投(tóu)资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华(huá)平也表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级(jí)市场价(jià)格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债(zhài)券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格(gé)波动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归(guī)的过(guò)程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的(de)是本(běn)金与增值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性不(bù)同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市(shì)场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长的(de)特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包(bāo)含了(le)投资本金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或(huò)补缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机(jī)会(huì)进(jìn)一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具733是什么意思备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的(de)运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个(gè)：一是(shì)年(nián)报中披(pī)露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的(de)经(jīng)营净(jìng)现金流(liú)，所以底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实(shí)力、公(gōng)募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素(sù)来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资(zī)者(zhě)关(guān)注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金额(é)预(yù)测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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