文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势(shì)，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的(de)风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来(lái)的(de)？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般(bān)有严格的(de)监管保障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后从银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定会触发(fā)风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期(qī)系统的(de)专项(xiàng)研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特(tè)色(sè)，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核(hé)心的(de)住房供(gōng)不(bù)应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大(dà)于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的(de)是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度(dù)，住(zhù)房市场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此(cǐ)时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策，支(zhī)持购(gòu)房者(zhě)，极大作(zuò)用推动(dòng)了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国(guó)内(nèi)地的(de)商品(pǐn)房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是(shì)为了(le)缓(huǎn)解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快(kuài)城(chéng)镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地(dì)实(shí)践过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程(chéng)为：房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预售许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告(gào)登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷(dài)款的(de)形式(shì)一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的(de)按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不同(tóng)。对中国(guó)内地的(de)开(kāi)发商而言(yán)，预(yù)售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨大进(jìn)步，数(shù)十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资(zī)完(wán)成额从(cón黥刑是什么刑罚 黥刑是轻刑还是重刑g)0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的(de)快(kuài)速(sù)发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会(huì)固定(dìng)资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银(yín)行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托(tuō)等通道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不(bù)成熟(shú)，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链(l黥刑是什么刑罚 黥刑是轻刑还是重刑iàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办(bàn)法》中明确(què)规定了(le)开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时代的(de)高(gāo)周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定(dìng)程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在(zài)房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或(huò)第(dì)三方验收合格(gé)并(bìng)提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房(fáng)定金(jīn)一定(dìng)期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购(gòu)房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零(líng)首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭(jiē)按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退(tuì)还(hái)。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可(kě)在支(zhī)付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在(zài)合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能(néng)交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付后(hòu)方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的(de)部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明(míng)书交(jiāo)付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期(qī)制度(dù)。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负(fù)责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修，购(gòu)房者(zhě)在保(bǎo)修期结束(shù)后(hòu)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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