万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团(tuán)成(chéng)了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么(me)简(jiǎn)单。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其(qí)中债(zhài)权(quán)本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一(yī)起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现(xiàn)在(zài)还(hái)没(méi)资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)基本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债(zhài)权回(huí)本(běn)的(de)愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关(guān)于商品(pǐn)房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价(jià)款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　一般来讲涨潮和落潮的主要原因是什么，涨潮和落潮的主要原因是什么引力

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名(míng)房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的(de)灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融(róng)创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014一般来讲涨潮和落潮的主要原因是什么，涨潮和落潮的主要原因是什么引力年(nián)末上(shàng)市的(de)它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的(de)背后，这(zhè)个地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

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　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到(dào)改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿(yì)的(de)北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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