中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价(jià)格(gé)变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配金额完(wán)成率(lǜ)不达(dá)预期，一(yī)定程(chéng)度(dù)上影响了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的(de)价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的(de)改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基金份额的(de)分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基金份额(é)净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面临(lín)极大不确(què)定(dìng)性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类产品的收益(yì)主要(yào)包(bāo)括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的(de)分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的(de)时(shí)，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多(duō)，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后(hòu)不(bù)再能(néng)产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额(é)单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期保温杯突然间不保温了是什么原因呢，保温杯突然间不保温了是什么原因呢限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资(zī)产投资(zī)属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相关的指标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；保温杯突然间不保温了是什么原因呢，保温杯突然间不保温了是什么原因呢可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利(lì)润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在(zài)相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合(hé)长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层(céng)资产的(de)经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

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