近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额(é)比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来(lái)源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过(guò)基金(jīn)募(mù)集材料和(hé)信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人(rén)实(shí)际(jì)获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对(duì)于(yú)投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场对于未(wèi)来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金额(é)进行(xíng)计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红(hóng)前后(hòu)基(jī)金份额(é)净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变(biàn)动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来(lái)自(zì)项目(mù)每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投(tóu)资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分配金额(é)的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期(qī)限较短(duǎn)的特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年(nián)限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资(zī)属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和(hé)评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投(tóu)资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产的(de)经营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建(jiàn)议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露(lù)预(yù)测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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