饱受争议的(de)二手(shǒu)房交易(yì)中(zhōng)介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监(jiān)管总(zǒng)局(jú)联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过(guò)高费(fèi)用(yòng)、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从业(yè)主(zhǔ)体(tǐ)管理(lǐ)、明(míng)确(què)经纪(jì)服务内容(róng)、合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费、严(yán)格实行明码(mǎ)标(biāo)价等十(shí)方(fāng)面，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市(shì)发展，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市(shì)场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发(fā)商过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民来(lái)说属于(yú)金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易成(c放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉héng)本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有非(fēi)常强的专业性(xìng)，居民往往通(tōng)过中(zhōng)介来(lái)完成。但(dàn)很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出(chū)，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内(nèi)的相关市场交易(yì)行为(wèi)及(jí)其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场中，历来(lái)对房地(dì)产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关(guān)部门主要(yào)监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及(jí)中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不(bù)菲的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的(de)服(fú)务费率计(jì)算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定经(jīng)纪服务(wù)收费上，两部门(mén)在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构要合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价(jià)。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目前(qián)房地(dì)产经纪(jì)服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下(xià)发的《关于(yú)房地(dì)产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按(àn)成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方协商同意，可(kě)在规定的收费(fèi)标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高(g放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉āo)不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费(fèi)用(yòng)过程(chéng)中(zhōng)，相关监(jiān)管部门(mén)当前并未明确(què)具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服(fú)务过(guò)程(chéng)中对收费(fèi)标准(zhǔn)进行明(míng)码标价即(jí)可。而(ér)房地产经纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合(hé)房屋价值及(jí)工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适(shì)的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大(dà)伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务内容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项(xiàng)目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人出具收费清(qīng)单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等(děng)部(bù)门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场(chǎng)监管部(bù)门会同有关(guān)部门依法查处不按(àn)规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地产经纪(jì)机构相关违(wéi)法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信(xìn)用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未来豪(háo)宅(zhái)的中介(jiè)费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实(shí)行分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业(yè)，打击收费过高的(de)经纪机(jī)构，但(dàn)对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收(shōu)费就(jiù)不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于(yú)当前(qián)两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而(ér)非(fēi)规(guī)定，未(wèi)来如(rú)何具体(tǐ)认定其中的细则(zé)，还需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的(de)二手房交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的(de)情形，因部分购房者处(chù)于(yú)弱(ruò)势地位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费(fèi)及税(shuì)费均由购(gòu)房(fáng)者来承担(dān)。即使一些房东愿(yuàn)意承担(dān)中介(jiè)费，这部(bù)分(fēn)费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公(gōng)司将其视(shì)为向购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再(zài)次向(xiàng)房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相推(tuī)高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利(lì)于(yú)提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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