OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日(rì)的下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大厦(shà)的(de)重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人相关负责人也表示，近期已同步(bù)启动了(le)应(yīng)急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次(ān)张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回(huí)升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季(jì)报中已(yǐ)经披露张江光大(dà)园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的(de)项目(mù)又遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此导致二(èr)级市(shì)场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一(yī)定释(shì)放，但是(shì)价格(gé)涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断(duàn)价格是不(bù)是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率高的产品具备(bèi)一(yī)定的(de)投(tóu)资价值(zhí)，很适(shì)合稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经(jīng)济(jì)复苏(sū)的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董(dǒng)事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳过(guò)度(dù)对经营(yíng)现金(jīn)流没有造成(chéng)大(dà)的(de)影响，“事件性利空(kōng)下(xià)调至(zhì)得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落(luò)到租金收(shōu)入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继(jì)续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库(kù)科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率下降事(shì)项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级(jí)市场价(jià)格表现也趋于平稳。据(jù)了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线(xiàn)上和(hé)线下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对(duì)张江光大(dà)园项目的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到(dào)三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了(le)市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即(jí)奔赴(fù)现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能(néng)事(shì)项。由于(yú)张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租户情(qíng)况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还(hái)是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过了2万方。从意(yì)向储备(bèi)转化为实(shí)际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过(guò)签(qiān)署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的(de)空置率，原始权益(yì)人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人(rén)解释一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历(lì)史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租(zū)和换租都属(shǔ)于正常情(qíng)况(kuàng)，而(ér)这次项目(mù)的大租户退租(zū)正好发生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租(zū)率下滑情况没有得(dé)到及(jí)时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边(biān)也作(zuò)了一(yī)定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张江光大(dà)园(yuán)项目在给租户的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，单价也(yě)贵(guì)一些(xiē)，张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)单层以一千平的(de)面(miàn)积为(wèi)主，还有一些独栋(dòng)形态的物(wù)业。租户自(zì)身(shēn)也(yě)会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的(de)不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关(guān)负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目(mù)前在管(guǎn)资产约(yuē)五百万方，还有一些(xiē)其他在(zài)开(kāi)发的储备(bèi)项目，这些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业(yè)空间(jiān)资产上(shàng)市平(píng)台目标的坚实后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它(tā)未来的(de)发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也(yě)是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情(qíng)况需要解决，但(dàn)是(shì)这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发(fā)展过程中所经历(lì)的相比，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突(tū)发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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