近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产品，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时应了(le)解(jiě)资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额(é)占可供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收(shōu)益(yì)来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的变(biàn)化(huà)。基金份额(é)二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基(jī)金募(mù)集材(cái)料和(hé)信(xìn)息(xī)披露(lù)文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级副总(zǒng)监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的(de)分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固(gù)定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对(duì)高(gāo)的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外(wài)，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格波(bō)动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额的(de)开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的(de)分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大(dà)不(bù)确(què)定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的(de)现金(jīn)分红(hóng)及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同(de)收益主要来自(zì)项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含(hán)了(le)投(tóu)资(zī)本(běn)金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地(dì)或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营(yíng)期(qī)限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的(de纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同)假设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的(de)现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独(dú)立的(de)资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管(guǎn)理人实力(lì)等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于分红交(jiāo)易带(dài)来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年(nián)及(jí)次年的可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额(é)预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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