饱受(shòu)争议(yì)的二手(shǒu)房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合(hé)发布了关于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部(bù)分(fēn)房地(dì)产经纪机构存在利(lì)用(yòng)房源客源优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服(fú)务收费、严格实行明(míng)码标价等十(shí)方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一二线城市二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过(guò)渡(dù)到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住(zhù)房(fáng)政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低(dī)的大宗交易，由(yóu)于二(èr)手(shǒu)房交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往(wǎng)通过中介(jiè)来完成。但很(hěn)多中介利用信息不(bù)对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭(jiē)费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造(zào)成(chéng)额外的负(fù)担(dān)，而且(qiě)这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在(zài)内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和(hé)调(diào)控的主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工(gōng)作(zuò)的(de)意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定(dìng)价。引(yǐn)导由交易双方共同(tóng)承担经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪服务收费标准的最早依据是1995年国家tan1等于多少，tan1等于多少兀计(jì)委建设(shè)部(bù)下发(fā)的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更(gèng)新(xīn)后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据(jù)这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖(mài)经纪服(fú)务(wù)，经交(jiāo)易各(gè)方协商(shāng)同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了(le)房(fáng)地(dì)产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服(fú)务过程(chéng)中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经(jīng)纪(jì)服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会(huì)结(jié)合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出(chū)合(hé)适的中(zhōng)介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部门(mén)在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供(gōng)的基本(běn)服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收(shōu)费(fèi)标准。房地(dì)产经(jīng)纪机构收费前应(yīng)当向交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)出具收(shōu)费清单，列明(míng)收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场(chǎng)平(píng)均水平的(de)房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市场监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈(tán)等综(zōng)合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行为。对房地(dì)产经纪(jì)机构相关违(wéi)法违规(guī)信息，市场(chǎng)监管部门要依法依(yī)规(guī)纳入(rù)国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击(jī)收费过高(gāo)的经(jīng)纪机(jī)构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费用对(duì)市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前(qián)两(liǎng)部门提(tí)出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还(hái)需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过(guò)，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目(mù)前(qián)市(shì)场(chǎng)看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交(jiāo)易产(chǎn)生(shēng)影(yǐngtan1等于多少，tan1等于多少兀)响，这对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务行业的专业(yè)性提(tí)出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该(gāi)由(yóu)上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些(xiē)热(rè)点城市的二(èr)手(shǒu)房交易过(guò)程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税(shuì)费均(jūn)由购房者来承担(dān)。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担(dān)中介费，这部分费用也(yě)可(kě)能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司将其视为(wèi)向购(gòu)房者(zhě)单边收费的行为(wèi)。部分中介公司(sī)可能会(huì)利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的(de)基础上(shàng)，再次向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际(jì)上相(xiāng)当于变(biàn)相推高了(le)房价。两部(bù)门(mén)提出(chū)严(yán)禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利(ltan1等于多少，tan1等于多少兀ì)于提高交易中(zhōng)操作的(de)透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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